Existe
mucha confusión cuando los extranjeros buscan comprar bienes
raíces en Panamá. Eso se debe a que algunos vendedores
tienen el "título de la propiedad", mientras que
otros sólo venden sus derechos posesorios sobre el bien. Más
aún, los títulos de propiedad de Panamá son distintos
a los de Estados Unidos o Canadá.
El propósito
de este artículo es de aclarar la confusión. Panamá
reconoce tres tipos de bienes raíces: Titulados, Derechos de
Posesión y Concesiones.
Esta
es la traducción al español del artículo
"Know what type of real estate you are buying", publicado
en fechas recientes en este periódico. |
1.
PROPIEDAD TITULADA
La propiedad titulada en Panamá es similar al título
"fee-simple" en Estados Unidos, y es la forma de propiedad
más segura en Panamá. La Constitución de la República
garantiza el derecho a la propiedad privada. Las propiedades tituladas
medidas y correctamente inscritas en el Registro Público de
Panamá verifican el "título" de propiedad
que pudiese tener una persona. Estos derechos verificables y garantizados
permiten a los bancos otorgar préstamos hipotecarios sobre
propiedades tituladas registrando gravámenes o embargos contra
el título del propietario como colateral.
Comprar
una propiedad titulada es sencillo siguiendo estos procedimientos:
Negociación: Si usted está tratando
con un agente de bienes raíces, asegúrese de que todos
los términos y condiciones estén expresados claramente
por escrito. Asegúrese que el contrato escrito claramente fije
las cantidades y fechas de pago. Si usted trata directamente con el
vendedor, todos los términos deben ser claramente entendidos
antes de contratar un abogado y preparar un contrato por escrito.
Contrato
de Promesa de Compra: En lugar de un Acuerdo de Compra-Venta
(común en los Estados Unidos), el comprador y el vendedor firman,
inicialmente, un Contrato de Promesa de Compra de la propiedad. Un
pequeño abono inicial, pagado contra la firma de un Contrato
de Promesa de Compra asegura la propiedad mientras el comprador realiza
una investigación para verificar la autenticidad de la propiedad
del vendedor. Entre tanto, el comprador hace arreglos de financiamiento
(si no se paga de lleno al contado) y establece una corporación
(de darse el caso) para obtener el título. Registre este contrato
en el Registro Público para evitar que el vendedor venda la
propiedad a otra parte antes del Cierre.
Investigación
del Título: Una vez haya firmado el Contrato de Promesa
de Compra, usted deberá contratar los servicios de un abogado
competente para realizar una investigación del título
del vendedor en el Registro Público. El abogado también
verificará que la propiedad esté libre de embargos,
gravámenes u otro asunto que afecte la transferencia del título.
La Investigación del Título también incluye revisar
el mapa catastral de la propiedad. En muchos casos, un agrimensor
profesional verificará los puntos del mapa de la propiedad
para evitar cualquier conflicto de límites. Finalmente, haga
que su abogado revise las principales deudas de servicios públicos
que tenga la propiedad (agua, alcantarillado) con entidades estatales
(el IDAAN, en este caso).
Contrato
de Compra-Venta: Al terminar la investigación de la
propiedad, las partes firman un Contrato de Compra-Venta formalmente
(también conocido como Escritura Pública de Transferencia
de Título).
El agente
de plica paga el saldo final del vendedor y transfiere el título
a nombre del comprador. Recomiendo mucho utilizar una empresa de plica
establecida para proteger a ambas partes.
Transferencia
del Título: Este proceso es conocido como "Cierre"
en los Estados Unidos. La propiedad se transfiere oficialmente al
comprador cuando ambas partes firman el Contrato de Compra y Venta
y lo inscriben en el Registro Público. Si el título
está a nombre de una corporación y el comprador así
decide, el vendedor simplemente transfiere las acciones de la corporación
al comprador sin transferir el título. Con el fin de facilitar
el Cierre asegurando que el vendedor reciba su pago y que el comprador
reciba su título completo; el abogado prepara una "Carta
Promesa" de un banco local. La carta garantiza el pago completo
al vendedor cuando se registre la Transferencia de Título en
el Registro Público.
Problema
Resuelto: La "Carta Promesa" resuelve el típico
problema del Cierre. Los vendedores normalmente requieren el pago
completo cuando firman la Escritura Pública de Transferencia
antes del registro de la Transferencia en el Registro Público.
Han habido ocasiones en las que el vendedor recibe el pago completo,
pero la Escritura no había sido registrada (o el gobierno objetó
la Escritura). El comprador no se convirtió en el nuevo propietario
porque no había registro de la transferencia del título
en el Registro Público. La "Carta Promesa" garantiza
el pago al vendedor por un banco local mientras se asegura al comprador
que el pago no se hace hasta que ocurra de hecho la transferencia
del título.
2.DERECHOS
DE POSESIÓN
Este caso se da cuando las propiedades estatales son "ocupadas"
por un ciudadano panameño (o entidad) durante algún
tiempo. Los derechos de posesión son otorgados al ocupante
ilegal a través de un sencillo documento de certificación
emitido por los alcaldes, corregidores u otra agencia del gobierno,
tales como el Departamento de Reforma Agraria. No hay impuestos de
propiedad porque el posesor no es el dueño de la propiedad.
Sin embargo, toda estructura construida en la propiedad podrá
ser gravada con impuestos municipales o nacionales si son registradas.
Los derechos de posesión se convierten en títulos al
comprar la propiedad del gobierno. Sin embargo, algunas áreas
costeras, parques nacionales o islas son "propiedades protegidas",
en donde el posesor puede aplicar para una "Concesión
Administrativa" sobre la propiedad, garantizando su uso.
Para adquirir
un derecho de posesión sobre una propiedad, es importante seguir
estos pasos:
Contrato de Promesa de Compra: Pague un pequeño
abono inicial contra la firma del Contrato de Promesa de Compra de
Derechos de Posesión asegurando que la propiedad, y otorgando
suficiente tiempo para las diligencias debidas. Durante este tiempo,
el comprador coordina los arreglos de pago para el cierre. Los contratos
para la compra de Derechos de Posesión no pueden ser inscritos
en el Registro Público; por ende, un notario público
deberá autenticarlos.
Diligencia
debida: A diferencia de los títulos de propiedad,
que son fácilmente verificables en el Registro Público,
los procedimientos de diligencia debida en propiedades de Derechos
de Posesión son más complejos. Panamá no cuenta
con una base de datos central para las propiedades de Derecho de Posesión.
Por ende, los compradores de Derechos de Posesión deberán
tomar precauciones adicionales durante el proceso de diligencia debida.
Generalmente, la extensión de la investigación de la
diligencia debida en propiedades de Derecho Posesorio es la siguiente:
Verificación de la Certificación del Derecho
de Posesión: Una Certificación válida
del Derecho de Posesión emitida por una autoridad gubernamental
competente, contiene el nombre del posesor y la descripción
correcta de la propiedad en términos de su ubicación,
área, límites y vecinos por todos los lados.
Verificación
de Agrimensura: Una medición de la propiedad, sellada
y firmada por un agrimensor profesional certificado. Esto identifica
el nombre del posesor, su ubicación y refleja la misma información
que aparece en la Certificación del Derecho de Posesión.
Inspección:
Los principales elementos a verificar son: ocupación física,
no posesión por terceras personas y buena fe. Su agrimensor
identifica y marca los puntos de la propiedad, confirmando estos puntos
con los vecinos para asegurar que no haya conflictos de límites
en el futuro. Esto requiere una inspección física. Además
de esto, la propiedad debe estar demarcada y cercada, delimitando
los límites.
Verificación
del Permiso: En algunos casos, si las intenciones del comprador
son de construir cierto tipo de estructura o proyecto en la propiedad
de Derecho de Posesión (por ejemplo, una marina, puerto, hotel,
pista de aterrizaje, etc.) es necesario verificar si hay algún
tipo de ley nacional o municipal que prohíba dichas actividades
en el área.
Contrato
de Compra-Venta: Luego de la verificación, el vendedor
espera el saldo final contra la firma del Contrato de Compra-Venta.
Si usted utiliza un agente de plica, el pago del saldo final se hace
una vez el Certificado de Derecho de Posesión sea transferido
al nombre del comprador. Los contratos para la compra de Derechos
de Posesión no pueden ser inscritos en el Registro Público;
por ende, un notario público debe autenticarlos.
Transferencia
de la Certificación de Derechos de Posesión:
Los derechos de posesión sobre una propiedad se transfieren
de manera oficial al comprador de la Certificación de Derechos
de Posesión. Esto ocurre inmediatamente después de que
cada parte firme el Contrato de Compra-Venta. Si los derechos de posesión
se encuentran a nombre de una corporación, el comprador acuerda
comprar las acciones de la corporación. En ese caso no hay
transferencia de la Certificación del Derecho de Posesión,
solamente una transferencia de las acciones de la corporación
al comprador.
PROPIEDAD
DE CONCESIÓN
La concesión de propiedades es similar al acuerdo
de arrendamiento de tierras, común en México o Hawai.
Esto ocurre cuando el gobierno otorga una Concesión a un individuo
o entidad para un propósito específico, como el desarrollo
de bienes raíces, hoteles o marinas. La mayoría de las
Concesiones en Panamá son otorgadas por un máximo de
20 años (renovables). Sin embargo, algunas Concesiones son
otorgadas hasta por 40 años (renovables), especialmente en
áreas designadas, como la Calzada de Amador, donde actualmente
se están vendiendo proyectos comerciales y condominios.
La Concesión
de Propiedades existe en regiones costeras especiales o en otras áreas
protegidas por el Estado, donde los títulos de propiedad son
prohibidos por la ley. En muchos casos, los proyectos de bienes raíces
construidos en propiedades concedidas ofrecen a los inversionistas
arreglos de tiempo compartido o propiedad fraccional, que son muy
comunes en México y otras áreas costeras turísticas
alrededor del mundo. A diferencia de los Derechos de Posesión,
el gobierno, a través de acuerdos contractuales específicos,
garantiza la Concesión de la propiedad.
Por ende,
hay muy poco riesgo para el inversionista. Las empresas de emisión
de títulos generalmente ofrecen políticas de títulos
para propiedades en Concesión.
ADQUISICIÓN
DE TÍTULOS SOBRE DERECHOS DE POSESIÓN
"El Proceso de Titulación" es el procedimiento
administrativo oficial para comprar propiedades de Derecho de Posesión
del gobierno panameño. En estos casos, usted compra una propiedad
del Estado e inscribe el Contrato de Compra-Venta en el Registro Público.
Las propiedades insulares no pueden ser tituladas, según la
Constitución de la República de Panamá (sólo
pueden ser tituladas las propiedades continentales). Sin embargo,
sí existen algunas islas tituladas, registradas antes de que
las restricciones constitucionales existiesen, las cuales pueden ser
vendidas. Todas las propiedades costeras requieren 22 metros de servidumbre
debido a las mareas altas.
Emisión
del Título
Aunque las leyes panameñas están diseñadas
para proteger al inversionista extranjero, usted siempre debe tomar
medidas preventivas para asegurar su inversión. Recomiendo
un Seguro de Título para cada transacción de propiedades.
Este instrumento está disponible en Panamá a través
de grandes firmas internacionales de seguros, tales como LandAmerica
Lawyers Title y Stewart Title. Los costos de las pólizas sobre
títulos son mínimas, y su tranquilidad verdaderamente
lo vale.
En
Conclusión: Ahora que ha conocido los distintos tipos
de bienes raíces en Panamá, puede tomar pasos para proteger
sus inversiones. Busque primero las propiedades tituladas. Asegúrese
de utilizar un abogado de bienes raíces competente para preparar
su Contrato de Promesa de Compra, realizar la Investigación
del Título y preparar su Contrato de Compra-Venta. Contrate
a una buena empresa de plica para asegurar que todos los documentos
estén inscritos en el Registro Público antes de hacer
el pago final.
Si usted
adquiere Derechos de Posesión, contrate a un abogado de bienes
raíces competente para preparar su Contrato de Promesa de Derechos
de Posesión, realizar la Diligencia Debida y preparar su Contrato
de Compra-Venta. Contrate a un agrimensor profesional para verificar
todos los datos de importancia. Proteja sus documentos originales
de cualquier pérdida, ya que no serán registrados.
Obtenga
los Derechos de Concesión para utilizar propiedades estatales
cuando pueda. Una vez más, le recordamos contratar a un abogado
de bienes raíces competente para sus contratos.
Finalmente,
adquiera un Seguro de Título para proteger sus inversiones.
Con estas
precauciones, usted podrá disfrutar de todos los derechos de
propiedad o posesión de sus nuevas inversiones en Panamá
Aunque
nadie sabe a ciencia cierta cuándo el Café Coca Cola
de la ciudad capital adquiró su famoso sobrenombre, lo cierto
es que el establecimiento fue uno de los primeros en el mundo fuera
de Estados Unidos en ofrecer la famosa bebida carbonatada.
El
centro geográfico de Panamá se encuentra en la plaza
central de Penonomé, en la provincia de Coclé. Esta
fotografía muestra el hito que marca el sitio exacto. Penonomé
se encuentra 149 km al oeste de la ciudad de Panamá
